Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản: Nhận diện hành vi tránh thuế

Mặc dù các cơ quan chức
năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung chính sách kịp thời, nhưng riêng vấn
đề thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đến nay vẫn
còn nhiều bất cập.

Quy
định của Luật Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là khá thông
thoáng, thể hiện rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển
nhượng BĐS, góp phần làm cho thị trường BĐS sôi động và phát triển. Nhưng trên
thực tế thì không ít trường hợp đã lợi dụng sự thông thoáng này để lách luật,
trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho NSNN. Các hành vi lách luật điển hình và
phổ biến hiện nay phát sinh dưới nhiều hình thức. 

Tự khai
là tài sản duy nhất

Luật
Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài
sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở,
đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và
chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối
cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó
có ngành thuế còn chưa đáp ứng;  công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất
nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm
soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không
ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản
duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ
biến, gây thất thu lớn cho NSNN. 

Hạ giá
chuyển nhượng

Hệ
thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp
hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định.

Thực tế
trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, TP
quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán (bên bán được nộp thuế
TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận
ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan Nhà
nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn
chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn
số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng
Nhà nước chịu thất thu thuế.

Ví dụ:
Ông A bán một lô đất giá thực tế mua bán là 2 tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi
trên hợp đồng là 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất do UBND tỉnh quy định) thì số
thuế TNCN sẽ bị thất thu là: ( 2tỷ đồng    –   1,5 tỷ đồng)
  x   2%    =  10 triệu đồng.

Đây chỉ
là một trường hợp với giá trị mua bán không lớn. Trên thực tế, mỗi ngày có biết
bao giao dịch diễn ra với giá trị mỗi giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng 
thì chắc chắn số thuế thất thu là rất lớn, nhất là thời điểm BĐS đang “sốt” như
hiện nay. 

Chuyển
nhượng bắc cầu 

Khoản 1
Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ
với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn
thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc
cầu để trốn thuế.  

Cụ thể,
hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để
lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố
chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều
thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu
chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế.

Không
phủ nhận việc cải cách để cơ chế ngày càng được thông thoáng là mục tiêu mà các
cơ quản quản lý hàng chính đang phấn đấu để đạt tới. Tuy nhiên, trong giai đọan
quá độ, khi ý thức của một bộ phận dân cư còn thấp thì cũng cần phải có những
giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát.

Trên cơ
sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi triển khai thực
hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn trương có những giải
pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau:

Về phía
Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện,
trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành tài nguyên & môi trường kết nối mạng
thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản lý được việc sở hữu BĐS chi
tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự man khai là tài sản duy nhất trong
chuyển nhượng BĐS để được miễn thuế.

Đối với
UBND các tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng
chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp
và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do.

Riêng
ngành thuế, với vị trí, vai trò của cơ quan chịu trách nhiện chính, phải tăng
cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật Thuế TNCN đến mọi tầng
lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định, đồng thời bằng kinh nghiệm
và kỹ năng quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất ngay các giải pháp ứng phó
trong mọi tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu./.